주택관리업자 및 사업자 선정지침 (해설서)

① 의무관리대상 공동주택에서 동 지침에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정하지 아니하는 경우에는, 「주택법」제101조제3항제7의2 “제43조제7항 또는 제45조제5항을 위반하여 주택관리업자 또는 사업자를 선정한 자”에 해당되어 5백만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

② 동 지침에 위배되는 내용이 관리규약에 규정된 경우에는 동 지침을 적용하여야 합니다.

국토해양부 고시 제2010 - 445호(제정 2010.07.06)

국토해양부 고시 제2012 - 600호(개정 2012.09.11)

국토해양부 고시 제2012 - 885호(개정 2012.12.12)

국토교통부 고시 제2013 -  56호(개정 2013.04.12)

국토교통부 고시 제2013 - 356호(개정 2013.06.28)

국토교통부 고시 제2013 - 854호(개정 2013.12.23)

국토교통부 고시 제2014 - 216호(개정 2014.04.29)

국토교통부 고시 제2014 - 393호(개정 2014.06.30)

국토교통부 고시 제2015 - 322호(개정 2015.05.26)

국토교통부 고시 제2015 - 784호(개정 2015.11.16)

제1장 총칙

제1조(목적) 이 지침은「주택법 시행령」제52조제4항에 따른 주택관리업자 선정과 제55조의4에 따른 사업자 선정 및 제52조제8항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(적용대상) ① 이 지침은 「주택법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다.

1. 영 제52조제4항에 따라 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우

2. 영 제55조의4에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체가 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우

② 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제43조제1항에 따른 사업주체 관리기간 중 제1항제2호에 따라 사업자를 선정할 때에는 동 지침에서 정하고 있는 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 적용한다.

☞ 제2조제2항 : 기존 유권해석과 동일한 내용을 명문화한 규정임

주택법 제43조에 따라 의무관리대상 공동주택을 건설한 “사업주체”는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 “관리주체”로서 그 공동주택을 관리하여야 합니다.

동 지침의 위임 근거인 「주택법 시행령」 제52조제4항에 따른 주택관리업자 선정의 주체는 “입주자대표회의”이며, 동 시행령 제55조의4에 따른 “관리비등”의 집행을 위한 사업자 선정의 주체는 “관리주체 또는 입주자대표회의”입니다. 즉, “①입주자대표회의가 주택관리업자를 선정”하는 경우와 “②관리주체 또는 입주자대표회의가 사업자를 선정하는 경우”에 동 지침이 적용됩니다.

따라서, “관리주체가 주택관리업자를 선정하는 경우”는 동 지침 적용대상이 아니므로, 사업주체 관리기간 중 관리주체인 사업주체는 수의계약으로 “주택관리업자”를 선정할 수 있습니다만, 관리비등의 집행을 위한 “사업자”를 선정하는 경우에는 동 지침을 적용하여 사업자를 선정해야 합니다.

* 사업주체 관리기간 중 사업주체가 주택관리업자를 선정하여 공동주택을 관리하였더라도, 관리의 책임은 관리주체인 사업주체에 귀속됨

아울러, 사업주체 관리기간에는 입주자대표회의가 구성되지 않았을 것이므로, 사업주체가 입찰공고 내용 등을 결정하여 동 지침에 따른 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하는 것이 적합합니다.

제3조(전자입찰시스템) ① 영 제52조제8항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.

1. 법 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 "공동주택관리정보시스템"이라 한다)에서 제공하는 전자입찰시스템(낙찰의 방법 중 제7조제1항제2호 또는 제3호의 경우에 한한다)

2. 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 따른 전자입찰시스템

3. 민간이 운영하는 전자입찰시스템

② 제1항제2호 및 제3호의 전자입찰시스템을 이용할 때에는 해당 시스템의 매뉴얼 등에 따른다.

③ 제1항의 규정에도 불구하고 제4조제3항에 따른 수의계약이나 제7조제1항제1호에 따른 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

④ 입찰업체가 제1항에 따른 전자입찰시스템을 이용하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 입찰에 참여할 때마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 한다. 다만, 해당 전자입찰시스템에 공인인증서를 대체할 인증수단이 있는 경우에는 그에 따른다.

제4조(입찰의 방법) ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다.

② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다.

③ 제1항에도 불구하고 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있다.

☞ 제4조제3항

[별표 2]에 해당하는 경우라 하더라도 보험계약을 하는 경우나 공산품을 구입하는 경우 등 경쟁입찰이 가능한 경우에는 발주처인 공동주택의 판단에 따라 수의계약이 아닌 경쟁입찰의 방법을 통해 사업자를 선정할 수 있습니다.

제5조(입찰의 성립) ① 일반경쟁입찰과 지명경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하며, 제한경쟁입찰은 3인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

☞ 제5조제1항

입찰의 성립은 단순히 “입찰 참가자의 수”로 헤아리는 것이 아니라, [별표 3]에서 규정하고 있는 입찰의 무효에 해당하지 않는 “유효한 입찰의 수”로 헤아리는 것입니다.

② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

제6조(입찰의 무효) ① 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같다.

② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다.

☞ 제6조제2항

입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대하여 특별히 정하고 있는 방법은 없습니다. 따라서, 발주처인 공동주택에서 ‘전화‧문자‧팩스‧서신’ 등의 방법 중 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항을 정하여 공고하고, 공고내용에 따라 입찰 무효의 이유를 알리면 됩니다.

제7조(낙찰의 방법) ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5], [별표 6]의 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식

2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

② 낙찰의 방법은 적격심사제를 원칙으로 하되, 관리규약으로 정하는 경우에는 [별표 7]에 따라 최저(최고)낙찰제를 적용할 수 있다.

③ 적격심사제에서 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우에는 최저(최고)가격을 기준으로 낙찰자를 결정하고, 최저(최고)가격도 동일한 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.

☞ 제7조제3항

적격심사제 평가결과 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우에는, “입찰가격(최저 또는 최고)”을 기준으로 낙찰자를 결정하고, 입찰가격도 동일한 경우에는 “추첨”으로 낙찰자를 결정합니다. 동 지침에서 제시한 기준 외에 다른 기준을 적용하여 낙찰자를 결정하는 것은 적합하지 않습니다.

④ 최저(최고)낙찰제에서 최저(최고)가격으로 입찰한 자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.

제8조(입찰서 투찰) ① 우편 또는 방문으로 제19조 및 제27조에 따른 서류를 제출하는 경우, 입찰자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 [별지 제1호 서식]의 입찰서(입찰서의 구비서류를 포함한다. 이하 같다)와 그 밖의 서류를 분리하여 밀봉한 후 투찰하여야 한다.

☞ 제8조제1항

입찰서와 그 밖의 서류를 “각각의 투찰함에 투찰”하도록 하였던 규정(제2015-322호)이 “분리하여 밀봉한 후 투찰”하도록 변경되었으므로, 발주처인 공동주택에서는 2개의 투찰함을 따로 준비할 필요가 없으며 1개의 투찰함만 준비하시면 됩니다.

② 우편 또는 방문으로 제출한 서류는 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다.

☞ 제8조제2항

우편 또는 방문으로 서류를 제출받는 경우, 발주처인 공동주택에서는 “입찰서 제출 마감일 18시”까지 도착한 것에 한하여 유효한 것으로 처리하여야 하며, 별도로 마감시간을 조정하실 수 없습니다.

③ 입찰자는 제출한 입찰서를 교환ㆍ변경할 수 없다.

제9조(입찰서 개찰) 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개찰할 때에는 입찰공고에 명시된 일정에 따라 입찰업체 등 이해관계인이 참석한 장소에서 하여야 한다.

☞ 제9조

입찰공고에 명시된 일정에 따른 것이라면, 반드시 모든 입찰업체가 참여하지 않았다고 하여도 개찰을 진행할 수 있습니다.

제10조(낙찰자 선정) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰자의 제출서류를 검토하여 제5조에 따른 입찰의 성립 여부를 판단한다.

② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따른 판단 결과 입찰이 성립된 경우, 유효한 입찰 가운데 제7조의 기준에 따라 낙찰자를 선정한다.

제11조(선정결과 공개) ① 입주자대표회의가 주택관리업자 및 사업자를 선정한 경우에는 법 제45조제4항 및 영 제58조제9항에 따라 다음 각 호의 내용을 관리주체에게 즉시 통지하여야 한다.

1. 입찰공고 내용(경쟁입찰을 대상으로 한다)

2. 선정결과 내용(수의계약을 포함한다)

가. 주택관리업자 또는 사업자의 상호ㆍ주소ㆍ대표자 및 연락처

나. 계약금액

다. 계약기간

라. 수의계약인 경우 그 사유

☞ 제11조제1항제2호라목

[별표2]에 따라 수의계약을 체결한 경우에는, 그 사유(예: 기존 보험 재계약으로 신규계약에 비하여 ㅇㅇ% 할인율 적용)를 입주자등이 알 수 있도록 해야 합니다.

② 제1항에 따른 통지를 받거나 직접 사업자를 선정한 경우, 관리주체는 제1항 각 호의 사항을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등)와 공동주택관리정보시스템에 즉시 공개하여야 한다.

제12조(재공고) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰이 성립하지 않은 경우 또는 제21조제3항 및 제29조제3항에 따라 낙찰을 무효로 한 경우에 재공고 할 수 있다.

② 제1항에 따른 재공고 시에는 공고기간을 제외하고 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다. 다만, 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화하는 경우에는 그러하지 아니하다.

☞ 제12조

수정공고는 공고내용의 경미한 사항(누구나 알 수 있을만한 오타 등)을 변경하는 것이며, 재공고는 유찰된 경우 또는 낙찰자가 특별한 사유 없이 계약을 체결하지 아니하는 경우에 동일한 내용(단, 제한경쟁입찰의 제한요건을 완화하는 것은 가능)으로 공고하는 것입니다.

따라서, 제한경쟁입찰의 제한요건‧입찰가격 산출방법 및 기준 등 입찰과 관련한 중요한 사항이 변경된 경우에는 재공고나 수정공고가 아닌 새로운 공고가 되는 것입니다.

<참고하세요!>====================================================================

ㅇ 재 공 고 : 유찰된 경우 또는 낙찰자가 특별한 사유 없이 계약을 체결하지 아니하는 경우에 동일한 내용(단, 제한경쟁입찰의 제한요건을 완화하는 것은 가능)으로 공고하는 것. 재공고 시 현장설명회를 개최하지 않는 경우에는 입찰공고 기간을 단축(10일→5일)할 수 있음

ㅇ 수정공고 : 공고내용의 경미한 사항(누구나 알 수 있을만한 오타 등)을 변경하여 공고하는 것. 수정공고 시에는 입찰공고 기간에 변동이 없음

제13조(적격심사제 운영) ① 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 다음 각 호와 같이 구성한다.

1. [별표 7]에 따라 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있음)

☞ 제13조제1항제1호

입주자대표회의가 선정한 평가위원은 입주자등으로 한정되지 않으므로, 관리사무소장도 입주자대표회의가 선정한 평가위원이 될 수 있습니다. 또한, 입주자대표회의에서는 평가위원을 추가하지 않고 입주자대표회의 구성원만으로 평가주체를 구성할 수도 있습니다.

아울러, [별표7]에 따라 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원 전원에게 적격심사와 관련된 일정 등이 공지되는 것이 타당하며, 평가위원 구성 자체를 입주자대표회의 일부 인원으로 한정하거나 적격심사와 관련된 일정 등을 입주자대표회의 일부 인원에게만 공지하는 것은 타당하지 않습니다.

다만, 입주자대표회의 구성원 전원에게 일정 등이 공지되었음에도 일부 인원만 적격심사제에 참여한 경우에는 제13조제2항에 따라, 평가주체가 3인 이상인 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정합니다.

2. [별표 7]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자등으로 한정함)

☞ 제13조제1항제2호

입주자대표회의도 입주자등에 해당하므로 관리주체가 선정한 평가위원이 될 수 있습니다.

② 제1항에 따라 구성된 평가주체 중 3인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정한다.

③ 입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 본인의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

제2장 주택관리업자의 선정

제14조(입찰공고 방법) ① 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정할 때에는 제16조에 따른 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다.

② 제1항에 따라 공동주택관리정보시스템을 이용하여 입찰공고를 하는 경우, 해당 단지의 관리사무소장은 공동주택관리정보시스템을 관리하는 자(이하 "시스템 관리자"라 한다)에게 사전에 [별지 제2호 서식]에 따라 공동주택관리정보시스템 이용 신청을 하여야 한다.

③ 시스템 관리자는 관리사무소장이 제2항에 따라 신청한 서류를 확인하여 이상이 없는 경우에는 공동주택관리정보시스템 이용을 위한 아이디와 패스워드를 즉시 부여하여야 한다.

☞ 제14조제3항

단지의 현황정보 등을 기반으로 한 신청서류에 이상이 없음을 전제로 하여, 신청 단지에 시스템 이용 권한을 부여(아이디와 패스워드 부여)하는 것이므로, 타 단지의 아이디와 패스워드를 이용하여 입찰공고를 하는 것은 적합하지 않습니다.

제15조(입찰공고 시기) ① 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다(현장설명회가 없는 경우에 한한다).

☞ 제15조제1항

예를 들어, 입찰서 제출 마감일이 12월 20일이라면, 일반적인 경우 12월 10일에 입찰공고를 하면 되는 것이며, 긴급입찰이나 재공고입찰의 경우 12월 15일에 입찰공고를 하면 되는 것입니다.

다만, 공고기간을 규정한 것은, 업체가 공고사실을 알고 준비할 수 있는 “최소한의 기간”을 확보하게 하고자 하는 취지이므로, 정해진 공고기간을 초과하여 공고하는 것은 가능합니다.

② 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다.

☞ 제15조제2항

예를 들어, 현장설명회를 개최하는 경우 입찰서 제출 마감일이 12월 20일이라면, 12월 15일에 현장설명회를 개최하면 되는 것이며, 12월 10일에 입찰공고를 하면 되는 것입니다.

다만, “입찰공고 시작일~현장설명회~입찰서 제출 마감일” 사이의 기간을 규정한 것은, 업체가 입찰공고문을 확인하여 현장설명회 참석 여부를 결정하고, 응찰할 경우 제출 서류 등을 준비할 수 있는 “최소한의 기간”을 확보하게 하고자 하는 취지이므로, 정해진 기간을 초과하여 공고하거나 현장설명회를 개최하는 것은 가능합니다.

아울러, 현장설명회를 개최하는 경우에는 긴급입찰이나 재공고입찰이라 하더라도 10일의 공고기간을 단축할 수 없는 것이니 참고하시기 바랍니다.

제16조(입찰공고 내용) ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항이 명시되어야 하며, 명시된 내용에 따라 입찰과정을 진행하여야 한다.

☞ 제16조제1항

입찰공고문에 동항 각호의 사항을 명시하지 않거나, 명시된 내용에 따라 입찰과정을 진행하지 않는 것은 동 지침에 위반되는 것입니다.

<Q&A>==========================================================================

Q. 현장설명회 참가를 의무로 하여 현장설명회 참석 업체에 한하여 참가자격을 부여하는 경우, 제한경쟁입찰의 제한요건, 입찰가격 산출방법 및 기준 등을 입찰공고문이 아닌 현장설명회에서 참석업체에 알려도 되는지?

A. 업체는 입찰공고 내용을 통해 입찰내용을 파악하고 현장설명회 참가 여부를 결정할 수 있습니다. 따라서, 현장설명회 참가를 의무로 하여 현장설명회 참석 업체에 한하여 참가자격을 부여하는 경우라 하더라도, 제한경쟁입찰의 제한요건, 입찰가격 산출방법 및 기준 등에 대한 사항은 입찰과 관련된 중요한 사항이므로, 반드시 “입찰공고문”에 명시되어야 합니다.

1. 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적 등)

2. 경비ㆍ청소 등의 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항

☞ 제16조제1항제2호 : 기존 유권해석과 동일한 내용을 명문화한 규정임

주택관리업자에게 위탁관리 시 경비․청소 등은 직영 또는 위탁의 방법으로 운영할 수 있습니다. “직영운영”은 주택관리업자가 해당 인력 및 장비를 갖추고 직접 업무를 수행하는 경우를 의미하고, “위탁운영”은 주택관리업자가 동 지침에 따른 경쟁입찰 방법으로 용역사업자를 선정하여 업무를 수행하는 경우를 의미합니다.

주택관리업자 선정 시 경비․청소 등에 대한 직영운영 또는 위탁운영에 대한 사항은 입찰가격을 산출하는 주요 근거가 되는 것이므로 입찰공고문에 명시되어야 하며, 해당 내용이 입찰공고문에 명시되지 않았다거나 명시된 내용과 다르게 계약이 체결되었다면 동 지침에 위반되는 것입니다.

<Q&A>==========================================================================

Q. 주택관리업자와 경비․청소 용역사업자가 별도로 선정되어 관리되던 중, 용역사업자의 계약기간이 만료된 경우 주택관리업자가 경비․청소 용역을 직영할 수 있도록 수의계약 할 수 있는지?

A.「주택법 시행령」 제55조제1항제2호에서는 공동주택단지의 경비와 청소를 관리주체의 업무로 명시하고 있으므로, 해당 공동주택에서 주택관리업자에게 위탁관리를 하는 경우 경비와 청소업무를 관리주체인 주택관리업자가 직접 수행하는 것으로 하여 계약을 체결할 수 있을 것입니다.

다만, 이러한 경우에는 주택관리업자 선정 시 경비와 청소업무를 용역업체를 통하지 않고 직접 수행한다는 내용을 공고문에 명시하고 해당 금액(인건비, 피복비 등 청소와 경비에 직접 소요되는 비용)이 포함된 입찰가격 등으로 낙찰이 진행되어야 할 것입니다.

이러한 과정 없이 주택관리업자를 선정한 후에 계약 중간과정에서 경비와 청소업무를 관리주체가 직영으로 수행하는 것으로 결정하고 해당 금액을 합산하여 수의계약을 체결하는 것은 주택관리업자와 용역사업자를 선정하는 절차를 다르게 두고 있는 동 지침에 적합하지 않은 것입니다.

3. 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가의무여부에 관한 사항

☞ 제16조제1항제3호 : 기존 유권해석과 동일한 내용을 명문화한 규정임

입찰에 참가하려는 주택관리업자가 현장에 대한 확인 및 세부적인 사항을 알지 못하고 입찰에 참여하는 것은 적절하지 않으므로, 국토부에서는 “입찰공고 내용”에 현장설명회에 참석한 자에 한하여 입찰에 참가할 수 있도록 참가자격을 제한하는 것은 적절한 것으로 동 지침을 운용하고 있습니다.

현장설명회 참석여부에 따라 입찰 참가자격을 제한하는 것은 발주처인 공동주택에서 결정해야 하는 사항이며, 현장설명회 참석 업체로 참가자격을 제한하기로 결정하였다면 동 내용은 “입찰공고문에 명시”된 경우에 한하여 적용이 가능합니다.

4. 입찰의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우, 세부배점 간격이 제시된 평가배점표 포함)

☞ 제16조제1항제4호

적격심사제의 경우에는 세부배점 간격이 제시된 적격심사표, 즉 평가배점표가 반드시 입찰공고문에 제시되어야 합니다.

[별표 4] 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에 따르면, 입주자등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우에는 단지 특성에 따라 “평가 항목 및 배점”을 달리(단, 입찰가격 배점은 30점이어야 함) 정할 수 있습니다. 다만, 표준평가표의 배점에 대한 “세부배점 간격”을 정하는 것은 입주자대표회의의 의결로 가능합니다.

즉, 관리규약에서 적격심사 평가표를 따로 정하고 있지 않다면 주택관리업자 선정을 위한 적격심사 시 [별표 4]의 표준평가표를 사용하여야 하며, 표준평가표에 제시된 평가항목, 배점, 세부배점을 변경하여서는 아니 되고, 세부배점의 간격을 정하는 것만 입주자대표회의 의결로 가능한 것입니다.

그리고, 관리규약에 상기 절차에 따라 적합하게 규정된 적격심사표가 있다면 그에 따라 입찰 절차를 진행하여야 합니다.

다만, 관리규약에 규정된 적격심사표가 주택법령이나 동 지침에 적합하지 않은 경우에는, 관리규약에 규정된 적격심사표가 있다고 하더라도 동 지침의 표준평가표를 사용할 수 있습니다.

<참고하세요!>======================================================================

ㅇ 관리규약에 적격심사표를 규정하고 있지 않은 경우

- 표준평가표를 적용하며, 입주자대표회의 의결로 표준평가표의 세부배점 간격을 정할 수 있음

ㅇ 주택법령에 적합하게 규정된 관리규약 적격심사표에

- 세부배점 간격이 정해져 있는 경우 : 관리규약에서 정한 적격심사표를 적용

- 세부배점 간격이 정해져 있지 않은 경우 : 입주자대표회의 의결로 세부배점 간격을 정할 수 있음

5. 입찰서 등 제출서류에 관한 사항(제출서류의 목록, 서식, 제출방법, 마감시한 등)

6. 개찰의 일시ㆍ장소

7. 입찰참가자격에 관한 사항

8. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

☞ 제16조제1항제8호

입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대하여 특별히 정하고 있는 방법은 없습니다. 따라서, 발주처인 공동주택에서 ‘전화‧문자‧팩스‧서신’ 등의 방법 중 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항을 정하여 공고하고, 공고내용에 따라 입찰 무효의 이유를 알리면 됩니다.

9. 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등)

☞ 제16조제1항제9호

발주처인 공동주택에서 입찰가격 산출방법 및 기준을 공고하였다면 그에 맞지 않게 입찰금액을 제출한 입찰은 무효로 처리할 수 있습니다.

다만, 입찰가격 산출방법 및 기준은 입찰과 관련된 중요한 사항이므로, 반드시 “입찰공고문”에 명시되어야 합니다. 따라서 발주처인 공동주택에서 입찰공고문에는 제시하지 않고 현장설명회에서 입찰가격 산출방법 및 기준을 공지하였다면 동 지침에 적합하지 않습니다.

10. 계약체결에 관한 사항(계약기간 등)

11. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항

12. 그 밖에 입찰에 필요한 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

☞ 제16조제1항제12호

“그 밖에 입찰에 필요한 사항”이란, 해당 입찰에 참여할 경우 업체에서 알아야 하는 발주처의 특수성 등을 공고하라는 의미입니다.

따라서, 동 규정을 확대해석하여 제18조의 참가자격 및 제한경쟁입찰인 경우 제한경쟁입찰의 제한요건 증빙에 필요한 제출서류 외에 불필요한 증빙서류를 동 규정에 입각한 서류로 입찰공고에 명시하여 해당 서류의 미제출을 이유로 입찰을 무효로 처리하는 것은 실질적인 입찰참가제한에 해당되어 동 지침에 적합하지 않습니다.

② 전자입찰의 경우에는 제19조에 따른 제출서류 중 입찰서를 제외한 서류를 우편이나 방문 등 비전자적인 방법으로 제출하게 할 수 있다.

☞ 제16조제2항

전자입찰 시 입찰서(입찰서의 구비서류 포함)를 제외한 나머지 제출서류는 사실관계 등을 미리 확인‧검토하기 위하여 발주처인 공동주택의 판단에 따라 우편이나 방문 등 비전자적인 제출을 입찰공고에 명시하여 받을 수 있습니다.

단, 전자입찰 시 비전자적인 방법으로 서류를 제출받는 것은 발주처의 편의를 위한 것이므로, 우편이나 방문 등의 방법을 모두 허용해야 하는 것이며, 제출방법을 어느 한 가지로 한정하는 것은 적합하지 않습니다.

제17조(현장설명회) 제15조에 따른 현장설명회에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적 등 현황)

2. 입찰공고 내용의 구체적인 설명

3. 그 밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요한 사항

제18조(참가자격의 제한) ① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

☞ 제18조

동조에서 정한 참가자격의 제한사항을 개별 공동주택에서 임의로 변경하거나 추가할 수 없습니다. 다만, 제한경쟁입찰인 경우에 한하여 동조의 참가자격 제한사항 외에 “계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금”을 추가로 제한할 수 있습니다.

1. 법 제53조제1항에 따른 등록을 하지 아니한 자

2. 법 제54조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 입찰공고일 현재 주택관리업 등록기준에 미달하는 자

5. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

6. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.

제19조(제출서류) 입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

1. 입찰서 1부

2. 주택관리업등록증 사본 1부

3. 사업자등록증 사본 1부

4. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

5. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

6. 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류 1부

7. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 1부

8. 그 밖에 입찰에 필요한 서류

제20조(입찰가격 산출방법) 주택관리업자 선정의 경우 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

제21조(계약체결) ① 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 낙찰자로 선정된 주택관리업자와 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다.

③ 입주자대표회의는 낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.

☞ 제21조제3항

낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 낙찰을 무효로 할 수 있으며, 이 경우 제12조에 따라 재공고할 수 있습니다.

④ 입주자대표회의는 계약을 체결할 때에 주택관리업자에게 제31조제3항에 따른 계약보증금과 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 받아야 한다.

제3장 공사 및 용역 사업자 선정

제22조(입찰공고 방법) 관리주체(영 제55조의4제1항제2호와 제3호에 따라 입주자대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)가 사업자를 선정할 때에는 제24조에 따른 입찰공고 내용을 제14조의 절차에 따라 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다.

제23조(입찰공고 시기) ① 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다(현장설명회가 없는 경우에 한한다).

☞ 제23조제1항

예를 들어, 입찰서 제출 마감일이 12월 20일이라면, 일반적인 경우 12월 10일에 입찰공고를 하면 되는 것이며, 긴급입찰이나 재공고입찰의 경우 12월 15일에 입찰공고를 하면 되는 것입니다.

다만, 공고기간을 규정한 것은, 업체가 공고사실을 알고 준비할 수 있는 “최소한의 기간”을 확보하게 하고자 하는 취지이므로, 정해진 공고기간을 초과하여 공고하는 것은 가능합니다.

② 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다.

☞ 제23조제2항

예를 들어, 현장설명회를 개최하는 경우 입찰서 제출 마감일이 12월 20일이라면, 12월 15일에 현장설명회를 개최하면 되는 것이며, 12월 10일에 입찰공고를 하면 되는 것입니다.

다만, “입찰공고 시작일~현장설명회~입찰서 제출 마감일” 사이의 기간을 규정한 것은, 업체가 입찰공고문을 확인하여 현장설명회 참석 여부를 결정하고, 응찰할 경우 제출 서류 등을 준비할 수 있는 “최소한의 기간”을 확보하게 하고자 하는 취지이므로, 정해진 기간을 초과하여 공고하거나 현장설명회를 개최하는 것은 가능합니다.

아울러, 현장설명회를 개최하는 경우에는 긴급입찰이나 재공고입찰이라 하더라도 10일의 공고기간을 단축할 수 없는 것이니 참고하시기 바랍니다.

제24조(입찰공고 내용) ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항이 명시되어야 하며, 명시된 내용에 따라 입찰과정을 진행하여야 한다.

☞ 제24조제1항

입찰공고문에 동항 각호의 사항을 명시하지 않거나, 명시된 내용에 따라 입찰과정을 진행하지 않는 것은 동 지침에 위반되는 것입니다.

<Q&A>==========================================================================

Q. 현장설명회 참가를 의무로 하여 현장설명회 참석 업체에 한하여 참가자격을 부여하는 경우, 제한경쟁입찰의 제한요건, 입찰가격 산출방법 및 기준 등을 입찰공고문이 아닌 현장설명회에서 참석업체에 알려도 되는지?

A. 업체는 입찰공고 내용을 통해 입찰내용을 파악하고 현장설명회 참가 여부를 결정할 수 있습니다. 따라서, 현장설명회 참가를 의무로 하여 현장설명회 참석 업체에 한하여 참가자격을 부여하는 경우라 하더라도, 제한경쟁입찰의 제한요건, 입찰가격 산출방법 및 기준 등에 대한 사항은 입찰과 관련된 중요한 사항이므로, 반드시 “입찰공고문”에 명시되어야 합니다.

1. 사업 개요(사업내용ㆍ규모ㆍ면적 등)

2. 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가의무여부에 관한 사항

☞ 제24조제1항제2호 : 기존 유권해석과 동일한 내용을 명문화한 규정임

입찰에 참가하려는 사업자가 현장에 대한 확인 및 세부적인 사항을 알지 못하고 입찰에 참여하는 것은 적절하지 않으므로, 국토부에서는 “입찰공고 내용”에 현장설명회에 참석한 자에 한하여 입찰에 참가할 수 있도록 참가자격을 제한하는 것은 적절한 것으로 동 지침을 운용하고 있습니다.

현장설명회 참석여부에 따라 입찰 참가자격을 제한하는 것은 발주처인 공동주택에서 결정해야 하는 사항이며, 현장설명회 참석 업체로 참가자격을 제한하기로 결정하였다면 동 내용은 “입찰공고문에 명시”된 경우에 한하여 적용이 가능합니다.

3. 입찰의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우, 세부배점 간격이 제시된 평가배점표 포함)

☞ 제24조제1항제3호

적격심사제의 경우에는 세부배점 간격이 제시된 적격심사표, 즉 평가배점표가 반드시 입찰공고문에 제시되어야 합니다.

[별표 5] 및 [별표 6] 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에 따르면, 입주자등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우에는 단지 특성에 따라 “평가 항목 및 배점”을 달리(단, 입찰가격 배점은 30점이어야 하며, 공사 사업자 선정의 경우에는 입찰가격 배점 30점 외에 지원서비스 능력 배점이 5점으로 고정되어야 함) 정할 수 있습니다. 다만, 표준평가표의 배점에 대한 “세부배점 간격”을 정하는 것은 입주자대표회의의 의결로 가능합니다.

즉, 관리규약에서 적격심사 평가표를 따로 정하고 있지 않다면 사업자 선정을 위한 적격심사 시 [별표 5] 및 [별표 6]의 표준평가표를 사용하여야 하며, 표준평가표에 제시된 평가항목, 배점, 세부배점을 변경하여서는 아니 되고, 세부배점의 간격을 정하는 것만 입주자대표회의 의결로 가능한 것입니다.

그리고, 관리규약에 상기 절차에 따라 적합하게 규정된 적격심사표가 있다면 그에 따라 입찰 절차를 진행하여야 합니다.

다만, 관리규약에 규정된 적격심사표가 주택법령이나 동 지침에 적합하지 않은 경우에는, 관리규약에 규정된 적격심사표가 있다고 하더라도 동 지침의 표준평가표를 사용할 수 있습니다.

<참고하세요!>======================================================================

ㅇ 관리규약에 적격심사표를 규정하고 있지 않은 경우

- 표준평가표를 적용하며, 입주자대표회의 의결로 표준평가표의 세부배점 간격을 정할 수 있음

ㅇ 주택법령에 적합하게 규정된 관리규약 적격심사표에

- 세부배점 간격이 정해져 있는 경우 : 관리규약에서 정한 적격심사표를 적용

- 세부배점 간격이 정해져 있지 않은 경우 : 입주자대표회의 의결로 세부배점 간격을 정할 수 있음

4. 입찰서 등 제출서류에 관한 사항(제출서류의 목록, 서식, 제출방법, 마감시한 등)

5. 개찰의 일시ㆍ장소

6. 입찰참가자격에 관한 사항

7. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

☞ 제24조제1항제7호

입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대하여 특별히 정하고 있는 방법은 없습니다. 따라서, 발주처인 공동주택에서 ‘전화‧문자‧팩스‧서신’ 등의 방법 중 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항을 정하여 공고하고, 공고내용에 따라 입찰 무효의 이유를 알리면 됩니다.

8. 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등)

☞ 제24조제1항제8호

발주처인 공동주택에서 입찰가격 산출방법 및 기준을 공고하였다면 그에 맞지 않게 입찰금액을 제출한 입찰은 무효로 처리할 수 있습니다.

다만, 입찰가격 산출방법 및 기준은 입찰과 관련된 중요한 사항이므로, 반드시 “입찰공고문”에 명시되어야 합니다. 따라서 발주처인 공동주택에서 입찰공고문에는 제시하지 않고 현장설명회에서 입찰가격 산출방법 및 기준을 공지하였다면 동 지침에 적합하지 않습니다.

9. 계약체결에 관한 사항(계약기간 등)

10. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항

11. 그 밖에 입찰에 필요한 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

☞ 제24조제1항제11호

“그 밖에 입찰에 필요한 사항”이란, 해당 입찰에 참여할 경우 업체에서 알아야 하는 발주처의 특수성 등을 공고하라는 의미입니다.

따라서, 동 규정을 확대해석하여 제26조의 참가자격 및 제한경쟁입찰인 경우 제한경쟁입찰의 제한요건 증빙에 필요한 제출서류 외에 불필요한 증빙서류를 동 규정에 입각한 서류로 입찰공고에 명시하여 해당 서류의 미제출을 이유로 입찰을 무효로 처리하는 것은 실질적인 입찰참가제한에 해당되어 동 지침에 적합하지 않습니다.

② 전자입찰의 경우에는 제27조에 따른 제출서류 중 입찰서를 제외한 서류를 우편이나 방문 등 비전자적인 방법으로 제출하게 할 수 있다.

☞ 제24조제2항

전자입찰 시 입찰서(입찰서의 구비서류 포함)를 제외한 나머지 제출서류는 사실관계 등을 미리 확인‧검토하기 위하여 발주처인 공동주택의 판단에 따라 우편이나 방문 등 비전자적인 제출을 입찰공고에 명시하여 받을 수 있습니다.

단, 전자입찰 시 비전자적인 방법으로 서류를 제출받는 것은 발주처의 편의를 위한 것이므로, 우편이나 방문 등의 방법을 모두 허용해야 하는 것이며, 제출방법을 어느 한 가지로 한정하는 것은 적합하지 않습니다.

③ 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고 시 지방자치단체의 자문 등 관련기구, 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인 및 법 제45조의6에 따른 적정성 자문 기관의 검토결과를 통해 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다.

☞ 제24조제3항

① 법 제45조의6에 따른 적정성 자문 기관은 국토부 장관이 지정 고시한 공동주택관리지원기관(우리家함께 행복지원센터, 1670-5757)을 의미합니다.

② 동 규정에서 입찰가격 상한을 공고할 수 있는 기준을 정하고 있을 뿐 입찰가격 하한과 관련된 규정은 두고 있지 않습니다. 따라서 입찰가격 하한을 정하고 이를 낙찰의 기준으로 삼는 것은 적합하지 않습니다.

제25조(현장설명회) ① 제23조에 따른 현장설명회에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 다음 각 목의 현황 등 사업 여건

가. 경비용역 : 경비초소 및 경비구역 현황

나. 청소용역 : 청소범위 및 청소면적 현황

다. 소독용역 : 소독범위 및 소독면적 현황

라. 승강기유지관리 용역 및 공사 : 승강기 대수 및 시설현황

마. 지능형 홈네트워크 설비유지관리 용역 및 공사 : 지능형 홈네트워크 설비 대수 및 시설현황

바. 각종 시설 및 보수공사 : 설계도서, 보수범위 및 보수방법

사. 건축물 안전진단 : 설계도서 및 안전진단범위

아. 그 밖의 용역 및 공사 : 용역 및 공사에 필요한 현황

2. 입찰공고 내용의 구체적인 설명

3. 그 밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요한 사항

제26조(참가자격의 제한) ① 사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

☞ 제26조

동조에서 정한 참가자격의 제한사항을 개별 공동주택에서 임의로 변경하거나 추가할 수 없습니다. 다만, 제한경쟁입찰인 경우에 한하여 동조의 참가자격 제한사항 외에 “계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금”을 추가로 제한할 수 있습니다.

<Q&A>==========================================================================

Q. 낙엽 및 전지목 무상수거를 조건으로 재활용품 수거업체를 선정할 수 있는지?

A. 폐기물 수거와 재활용품 수거는 서로 다른 업에 해당하므로, 재활용품 수거 업체를 선정하면서 폐기물 무상수거를 조건으로 하는 것은 적합하지 않은 것으로 사료됩니다.

* 폐기물 수거업 및 재활용품 수거업에 대한 자세한 사항은 「자원재활용법」,「폐기물법」 등 해당 업 법령을 소관하는 환경부(044-201-7349)에 질의하여 안내를 받으시기 바랍니다.

1. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 그 자격요건을 갖추지 아니한 자

2. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

5. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자

6. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제27조(제출서류) 입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출하여야 한다.

1. 입찰서 1부

2. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부

3. 사업자등록증 사본 1부

4. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

5. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

6. 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류 1부.

7. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 1부

8. 그 밖에 입찰에 필요한 서류

제28조(입찰가격 산출방법) ① 사업자 선정의 경우 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

② 용역 사업자 선정의 경우 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월 수를 곱하여 산정한 금액으로 한다.

③ 공사 사업자 선정의 경우 입찰가격은 총 공사금액 또는 단가로 한다.

제29조(계약체결) ① 계약은 관리주체가 낙찰자로 선정된 사업자와 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다.

③ 관리주체는 낙찰자로 선정된 사업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.

④ 관리주체는 계약을 체결할 때에 사업자에게 제31조제3항에 따른 계약보증금을 받아야 한다.

⑤ 관리주체는 공동주택에서 상시 근무가 필요한 용역 계약을 체결할 때에 사업자에게 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 받아야 한다.

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등

제30조(잡수입 등과 관련한 사업자 선정) 잡수입, 물품의 매각, 주민운동시설의 위탁 등을 위한 사업자 선정은 제3장을 준용한다.

제5장 보증금 등

제31조(입찰보증금 등) ① 입찰에 참가하는 자는 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하여야 한다.

☞ 제31조제1항

발주처인 공동주택에서 입찰보증금의 납부 기준을 정할 수 있다는 의미가 아니라, 입찰에 참가하는 업체가 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하면 된다는 의미입니다.

<Q&A>==========================================================================

Q. 입찰금액의 100분의 20 이상을 입찰보증금으로 납부하도록 입찰공고 할 수 있는지?

A. 발주처인 공동주택에서 입찰보증금의 납부 기준을 동 지침과 다르게 정하여 공고하는 것은 적합하지 않습니다.

② 낙찰자가 계약의 체결을 거절하였을 때에는 해당 입찰보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다.

☞ 제31조제2항

낙찰자가 계약의 체결을 거절하는 경우가 아니라, 발주처인 공동주택의 사정으로 계약체결을 거절하는 경우에는 해당 입찰보증금을 발주처에 귀속시킬 수 없습니다.

<Q&A>==========================================================================

Q. 발주처의 사정으로 낙찰자와 계약을 체결하지 않을 수 있는지?

A. 발주처의 사정에 따라 계약체결 여부를 결정할 수 있으나, 계약체결을 하지 않음으로 인해서 발생하는 손해배상 청구소송 등에 대한 책임은 발주처로 귀속됩니다.

③ 계약상대자는 주택관리업자계약, 용역계약, 단가계약의 경우 계약금액의 100분의 10을, 공사계약의 경우 계약금액의 100분의 20을 발주처인 공동주택에 계약보증금으로 납부하여야 한다.

☞ 제31조제3항

“주택관리업자, 공사, 용역, 단가” 계약인 경우 계약보증금을 납부하면 되는 것이며, 계약이행을 담보할 필요가 없는 “단발성”의 물품(구입, 매각) 및 기타(잡수입 등) 계약은 계약보증금 납부가 제외됩니다.

다만, 1~2년 단위의 “기간”으로 계약되는 물품(구입, 매각) 및 기타(잡수입 등) 계약은, 발주처인 공동주택에서 “① 단가계약을 체결”하여 계약금액의 100분의 10에 해당하는 계약보증금을 납부케 하거나, 단가계약이 아닌 경우에는 “② 입찰공고 시 선납조건 등을 제시”하여 계약이행을 담보할 수 있습니다.

<Q&A>==========================================================================

Q. 재활용품 매각 시 선납조건을 제시할 수 있는지?

A. 재활용품 매각 시 선납·분할납 등 대금지급에 관한 사항은 계약조건을 제시한 것이므로 공고문에 해당 내용을 반영하여 사업자를 선정할 수 있습니다. 다만, “기간”으로 계약되는 것이 일반적인 재활용품 매각을 위한 사업자 선정 시 선납조건을 제시하는 것은 계약의 이행을 담보하기 위한 것이므로, 계약보증금에 상응하는 정도의 조건을 제시하는 것이 바람직하며, 계약금액 전액 선납 등 과도한 조건을 제시하는 것은 바람직하지 않습니다.

④ 제1항 및 제2항에 따른 입찰보증금 및 계약보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다. 다만, 보험계약을 하는 경우, 공산품을 구입하는 경우, 계약금액이 300만원 이하인 경우에는 입찰보증금 및 계약보증금의 납부를 면제할 수 있다.

☞ 제31조제4항

입찰에 참가하는 업체가 현금, 공제증권, 보증서 중에서 선택하여 입찰보증금을 납부하면 되는 것이며, 발주처인 공동주택에서 입찰보증금의 납부 방법을 한정하는 것은 적합하지 않습니다.

⑤ 계약상대자가 계약상의 의무를 이행하지 아니하였을 때에는 해당 계약보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다.

제32조(하자보수보증금) 공사상의 하자보수보증금 예치율은「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조제1항부터 제4항까지를 준용한다.

제33조(보증금의 반환) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 제31조에 따라 납부된 입찰보증금 및 계약보증금의 목적이 달성된 때에는 상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

② 제32조에 따른 하자담보책임기간이 만료되어 하자보수보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

제6장 보고 등

제34조(보고ㆍ발급) ① 시ㆍ도지사는 법 제54조 및 영 제70조에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 주택관리업자의 공동주택 관리실적을 매년 12월말 기준으로 제출하게 하고, [별지 제3호 서식]에 따라 다음 해 2월 이내에 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자 등이 공동주택 관리실적 증명서 발급을 요청하면 즉시 [별지 제4호 서식]에 따라 증명서를 발급하여야 한다.

제7장 민간 전자입찰시스템 사업자 지정

제35조(지정기준) 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 [별표8] ‘민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준’을 갖추어야 한다.

제36조(지정절차) ① 제35조에 따라 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 [별지 제5호 서식]에 따른 지정 신청서를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따른 지정 신청서의 내용을 심사한 결과 제35조의 지정기준에 적합한 경우에는 그 신청인을 민간 전자입찰시스템 사업자로 지정하고, 신청인에게 [별지 제6호 서식]에 따른 지정 확인서를 교부하여야 한다.

③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 지정을 위하여 필요한 경우 신청인에게 자료제출을 요구하거나 신청인의 사업장에 방문하여 지정기준에 따른 요건을 확인할 수 있으며, 관계기관 또는 관계전문가의 의견을 들을 수 있다.

④ 제2항에 따라 민간 전자입찰시스템 사업자로 지정받은 자(이하 "지정 사업자"라 한다)는 지정일로부터 2년간 전자입찰시스템을 운영할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 지정 사업자를 법 제45조의7에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다.

제37조(갱신지정) ① 민간 전자입찰시스템 사업자 지정을 갱신하고자 하는 지정 사업자는 유효기간 만료 30일 전까지 [별지 제5호 서식]에 따른 지정 신청서를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

② 국토교통부장관은 지정 사업자에게 유효기간 만료일 60일 전까지 갱신지정의 절차와 제1항의 기간 내에 갱신 지정을 신청하지 아니하면 유효기간이 만료된다는 사실을 알려야 한다.

③ 갱신 지정에 따른 절차는 제36조를 준용한다.

제38조(지정취소) 국토교통부장관은 지정 사업자가 다음 각 호에 해당하는 경우에는 그 지정을 취소할 수 있다.

1. 사위 기타 부정한 방법으로 제3조에 따른 지정을 받은 경우

2. 제35조의 지정기준에 미달하는 경우

3. 제36조에 따른 지정을 받은 날부터 6월 이내에 전자입찰시스템 운영업무를 개시하지 아니하거나 6월 이상 계속하여 전자입찰시스템 운영업무를 휴지한 경우

제39조(결격사유) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 신청을 할 수 없으며, 지정 사업자가 된 경우에는 그 지정을 무효로 한다.

1. 임원 또는 기술인력에 해당하는 직원 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 경우

가. 피성년후견인 및 피한정후견인

나. 파산자로서 복권되지 아니한 자

다. 전자입찰시스템 업무와 관련하여 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 2년이 지나지 아니한 자

라. 전자입찰시스템 업무와 관련하여 금고 이상의 형의 집행유예 선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

마. 법원의 판결 또는 다른 법률에 따라 자격이 상실되거나 정지된 자

바. 제38조에 따라 지정이 취소된 자의 취소 당시 임원이었던 자(취소된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자에 한한다)

2. 제38조에 따라 지정이 취소된 후 2년이 지나지 아니한 자

3. 최근 3년 이내에 국세를 3회 이상 체납한 사실이 있는 사업자 및 대표자

4. 법에 따라 주택관리업 또는 주택임대관리업 등록을 한 자 등 공동주택 관리 업무와 관련이 있는 자 및 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제11조에 따라 겸업할 수 없는 자

제40조(지정사업자 지도 ㆍ 감독) 국토교통부장관은 민간이 운영하는 전자입찰시스템의 공공성과 운영 안정성을 확보하기 위하여 지정 사업자와 그 구성원 등(이하 "지정 사업자 등"이라 한다)에게 전자입찰시스템 운영 현황(제35조에 따른 지정기준 준수여부, 장애발생 시 그 사유를 포함한다)에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 이 경우 지정 사업자 등은 특별한 사유가 없으면 그 요구에 따라야 한다.

제41조(업무의 위탁) 민간 전자입찰시스템 사업자 지정에 따른 국토교통부장관의 권한은 법 제45조의7제2항에 따른 공동주택관리정보시스템 운영기관(한국감정원)의 장에게 위탁한다.

제42조(재검토기한) 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)」에 따라 이 지침 고시 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 지침의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2018년 12월 31일까지로 한다.

부칙

제1조(시행일) 이 지침은 고시한 날부터 시행한다.

☞ 부칙 제1조

동 지침은 부칙 제1조에 따라 고시한 날(‘15.11.16)부터 시행합니다. 즉, 시행일(’15.11.16)에 입찰공고가 되는 건부터 적용합니다.

제2조(기존 주택관리업자 및 사업자와 수의계약 체결 시 적용례) [별표2] 제8호에 따른 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도에 대한 의견 청취 절차 및 제9호에 따른 기존 사업자의 사업수행실적 평가 절차에 대하여 관리규약에서 정한 절차가 없는 경우에는 이 지침 시행일 이후 3개월 이내에 관리규약을 개정하여 시행한다. 다만, 관리규약 개정 전까지는 종전의 규정에 따른다.

☞ 부칙 제2조

[별표2] 제8호 및 제9조에 따른 관리규약 개정이 필요한 경우, 동 지침의 시행일인 ‘15.11.16로부터 3개월이 경과하기 전인 '16.2.16까지 관리규약을 개정하는 절차를 거쳐야 하며, 개정 전까지는 [별표2] 제8호 및 제9조의 종전 규정인 2015-322호의 [별표2] 제4호 및 제5호에 따릅니다.

【별표 1】 (제4조제2항 관련)

입찰의 종류 및 방법

1. 경쟁입찰의 종류와 방법은 다음과 같다.

가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법

나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 단, 이 경우 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니된다.

☞ [별표1] 제1호 나목

① “하한”의 의미

제한경쟁입찰의 취지가 “일정한 자격요건 이상”을 충족하는 업체를 입찰참가대상으로 한정하여 그 중에서 선정하는 방식이라는 점을 고려할 때, 제한요건을 상한선이나 일정한 범위로써 제한하는 것은 제한경쟁입찰의 취지에 적합하지 않으며, 특히 일정한 범위로써 제한하는 경우에는 특정 업체를 선정할 목적으로 악용될 가능성이 높아 적합하지 않습니다.

* 하한선 : “~이상”으로 규정 / 상한선 : “~이하”로 규정 / 일정한 범위 : “~이상~이하”로 규정

② “과도한 제한”에 해당하는지 여부

하한선을 정할 때에는 해당 계약의 규모 등을 감안하여 과도한 제한을 하지 않아야 합니다.

- 사업실적 : 사업실적은 적격심사제의 평가항목(관리실적 또는 업무실적)으로도 적용이 됩니다. 적격심사제에서는 10건을 만점의 상한선으로 규정(즉, 10건 이상은 모두 만점)하고 있으므로, 이 기준을 참고*하여 제한경쟁입찰의 사업실적 제한선을 설정하는 것이 바람직합니다.

* 만약 발주처인 공동주택에서 관리실적 50개를 제한경쟁입찰의 제한요건으로 두었다면 해당 입찰에 유효하게 참여한 업체는 적격심사 시 실적 평가항목에서 모두 만점을 받게 되어 변별력이 없어짐

- 자 본 금 : “해당 계약의 규모”와 해당 법령에서 업 등록 요건 등으로 제시하고 있는 자본금이 있다면 그 “법정 자본금” 등을 고려하여 제한선을 설정하는 것이 바람직합니다.

1) “사업실적”은 입찰공고일로부터 최근 3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한할 수 있다.

☞ [별표1] 제1호 나목 1)

① “최근 3년간”의 의미

“최근 3년간”은 고정된 평가기준이므로, 발주처인 공동주택에서 이 기간을 임의로 단축하거나 연장하여 공고하는 것은 적합하지 않습니다. 다만, 입찰에 참여하고자 하는 업체에서는 해당 실적이 최근 3년 이내에 있기만 하다면 그것이 최근 1년 혹은 최근 2년 이내의 실적일지라도 제한요건을 충족하는 것이 됩니다.

② “계약 목적물과 같은 종류의 실적”의 의미

최근 3년간의 모든 실적이 아니라, 최근 3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한하여야 합니다. 예를 들어, 발주처인 공동주택에서 “승강기 유지관리 용역” 사업자를 선정하는 경우라면, “승강기 유지관리”에 대한 실적을 제한요건으로 제시할 수 있는 것이나, 계약목적과 상관 없는 “승강기 교체 공사” 실적을 제한요건으로 제시할 수 없다는 의미입니다.

③ 실적은 “완료실적”을 의미

제한경쟁입찰의 제한요건으로 사업실적을 둔 것은 해당 업종의 사업자로서 그동안 수행한 사업실적을 일정한 경력으로 둔 경험치를 인정한다는 의미이므로, “제출서류 마감일까지 완료된 실적*”으로 해석하는 것이 제한경쟁입찰의 취지에 적합합니다.

* “계약체결 후 착수 전”이나 “진행중”인 실적은 완료실적에 포함되지 않음

<Q&A>===================================================================

Q. 1000세대 아파트에서 제한경쟁입찰로 승강기 유지관리 용역 사업자를 선정하는 경우, 사업실적을 제한하는 방법은?

A. 예를 들어, 발주처인 공동주택에서는 “최근 3년간 1000세대 이상 아파트의 승강기 유지관리 용역 실적이 5건 이상 있는 업체” 등과 같이 제한할 수 있습니다. 발주처에서 “최근 3년간”의 기간을 임의로 단축하거나 연장하여 공고하는 것은 적합하지 않습니다만, 응찰업체에서 “1000세대 이상 아파트의 승강기 유지관리 용역 실적이 5건 이상” 최근 3년 이내에 있기만 하다면 있다면, 그것이 최근 1년 혹은 최근 2년 이내의 실적일지라도 동 제한요건을 충족하는 것이 됩니다.

2) “기술능력”은 계약 목적을 수행하기 위해 필요한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다) 보유현황으로서, 입찰대상자가 10인 이상인 경우 제한할 수 있다.

☞ [별표1] 제1호 나목 2)

기존 지침(2015-322호)에서 “기술자 수”를 의미하는 것으로 해석되었던 “기술능력”은, 동 지침에서 “계약 목적을 수행하기 위해 필요한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다) 보유현황”으로 그 의미가 확대되어 규정되었습니다.

“입찰대상자가 10인 이상인 경우”는, 해당 입찰에 참여한 업체가 10개 이상인 경우를 의미하는 것이 아니라 “계약 목적을 수행하기 위해 필요한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다)”을 보유한 업체가 10개 이상이어야 한다는 의미입니다.

다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다)이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란하며 입찰대상자가 10인 미만인 경우에 입찰대상자를 지명한 후 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 한다. 다만, 입찰대상자가 5인 미만인 때에는 대상자를 모두 지명하여야 한다.

2. 관리주체가 제한경쟁입찰․지명경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 입찰공고 전에 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)을 거쳐야 한다.

【별표 2】 (제4조제3항 관련)

수의계약의 대상

다음의 어느 하나에 해당하는 경우 수의계약을 할 수 있다.

☞ [별표2]

① 관리주체가 수의계약을 하는 경우에는 사전에 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 합니다.

② [별표 2] 수의계약의 대상에 해당하는 경우라 하더라도, 보험계약을 하는 경우나 공산품을 구입하는 경우 등 경쟁입찰이 가능한 경우에는 발주처인 공동주택의 판단에 따라 수의계약이 아닌 경쟁입찰의 방법을 통해 사업자를 선정할 수 있습니다.

1. 보험계약을 하는 경우

2. 공산품을 구입하는 경우

3. 분뇨의 수집‧운반(정화조 청소 포함)과 같이 타 법령이나 자치법규에서 수수료율 등을 정하고 있는 경우

4. 특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인 뿐인 경우 등 계약 목적의 달성을 위한 경쟁이 성립될 수 없는 경우

5. 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위하여 마감공사 또는 연장선상에 있는 추가 공사를 본 공사 금액의 10% 이내에서 현재의 시공자와 계약하는 경우

6. 공사 및 용역 등의 금액이 300만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받은 경우. 다만, 이 경우 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없다.

7. 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우. 다만, 이 경우에는 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다.

☞ [별표2] 제7호

제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우도 수의계약의 대상으로 추가되었습니다. 제12조제2항에 따라, 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화하여 재공고한 경우에도 유찰이 되었다면 동 규정에 따라 수의계약이 가능합니다.

다만, 동 규정을 적용하여 수의계약을 하는 경우에는, 계약대상물‧계약기간‧계약조건 등 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없습니다.

<Q&A>===================================================================

Q. 계약기간을 1년으로 정하여 공고한 사업자 선정 입찰이 2회 이상 유찰된 경우, 계약기간을 3년으로 변경하여 수의계약을 체결할 수 있는지?

A. 유찰된 입찰공고에서 정한 계약기간이 1년이라면, 동 입찰이 2회 이상 유찰되어 수의계약을 체결하는 경우에도 최초로 입찰에 부친 내용에 따라 1년을 계약하여야 하며, 계약기간을 3년으로 연장하여 수의계약을 체결하는 것은 적합하지 않습니다.

8. 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

☞ [별표2] 제8호

① 계약기간이 만료된 후에 기존 주택관리업자와 재계약을 수의계약으로 체결하기 위한 절차가 진행된다면 주택관리업무에 공백이 생기게 되는 것이므로, 동 규정의 의견청취 절차 등은 기존 주택관리업자와의 계약기간 만료 1~2달 전에 진행될 수 있도록 관리규약에 정하여 운영하는 것이 바람직합니다.

② 동 규정의 절차를 충족하여 기존 주택관리업자와 수의계약을 체결하는 경우, 이전 계약과 반드시 동일한 조건으로 계약을 진행해야 하는 것은 아닙니다. 물가상승률‧임금인상 등에 의한 계약금액 변동 및 재계약 기간 설정 등 구체적인 계약조건은 발주처인 공동주택과 업체 간 협의를 통해 결정할 사항입니다.

③ 공동주택 관리규약에 입주자등으로부터 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도에 대한 의견을 청취하는 절차가 없다면, 동 지침의 시행일인 ‘15.11.16로부터 3개월이 경과하기 전인 '16.2.16까지 해당 내용을 반영하여 관리규약을 개정하는 절차를 거쳐야 합니다.

9. 계약기간이 만료되는 기존 사업자([별표 7]의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우

☞ [별표2] 제9호

① 계약기간이 만료된 후에 기존 사업자와 재계약을 수의계약으로 체결하기 위한 절차가 진행된다면 주택관리업무에 공백이 생기게 되는 것이므로, 동 규정의 사업수행실적 평가 절차 등은 기존 사업자와의 계약기간 만료 1~2달 전에 진행될 수 있도록 관리규약에 정하여 운영하는 것이 바람직합니다.

② 동 규정의 절차를 충족하여 기존 사업자와 수의계약을 체결하는 경우, 이전 계약과 반드시 동일한 조건으로 계약을 진행해야 하는 것은 아닙니다. 물가상승률‧임금인상 등에 의한 계약금액 변동 및 재계약 기간 설정 등 구체적인 계약조건은 발주처인 공동주택과 업체 간 협의를 통해 결정할 사항입니다.

③ 공동주택 관리규약에 기존 사업자의 사업수행실적을 평가하는 절차가 없다면, 동 지침의 시행일인 ‘15.11.16로부터 3개월이 경과하기 전인 '16.2.16까지 해당 내용을 반영하여 관리규약을 개정하는 절차를 거쳐야 합니다.

10. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우

<비 고>

관리주체가 수의계약을 하는 경우에는 사전에 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

【별표 3】 (제6조 관련)

입찰의 무효

다음의 어느 하나에 해당하는 입찰은 무효로 한다.

1. 입찰참가 자격이 없는 자가 한 입찰

2. 현장설명회에 참가한 자에 한하여 입찰에 참가할 수 있다는 것을 입찰공고에 명시한 경우로서, 입찰에 참가한 자 중 현장설명회에 참가하지 아니한 자의 입찰

3. 입찰서 및 제출서류가 입찰공고에 제시된 마감시한까지 정해진 입찰장소에 도착(전자입찰방식인 경우에는 시스템에 자료를 등록하는 것을 의미함)하지 아니한 입찰

☞ [별표 3] 제3호

입찰공고문에 제시된 제출서류(적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 포함)의 미제출은 입찰의 무효사유에 해당합니다. 제출서류 기준에 적합하지 않은 서류*를 제출한 것 또한 미제출에 해당합니다.

* 예) 유효기간이 경과한 기업신용평가등급 확인서 등

다만, “미제출”이라는 것은 ‘제출해야 할 서류가 있음에도 제출하지 않은 것’이므로, ‘제출해야 할 서류가 없기 때문에 이를 명시하고 제출하지 않은 것’과 구분되어야 할 것입니다. ‘제출해야 할 서류가 없기 때문에 이를 명시하고 제출하지 않은 것’이라면 해당 점수를 부여하면 되는 것이지만, ‘제출해야 할 서류가 있음에도 제출하지 않은 것’은 입찰 무효가 됩니다.

또한, 발주처인 공동주택에서는 ‘제출서류’에 한하여 누락된 서류는 없는지, 보완사항은 없는지 등을 입찰서 개찰 전에 검토하여 참여업체에 보완 등을 요구할 수 있습니다(보완요구는 의무사항은 아님). 그러나 보완 요구에도 불구하고 입찰공고 시 제시한 서류 마감시한까지 입찰공고문에 제시된 제출서류를 제출하지 않았다면 [별표 3] 제3호에 따라 해당 입찰은 무효가 됩니다.

<Q&A>===================================================================

Q. 적격심사 제출서류 중 일부 서류를 제출하지 않은 경우, 해당 입찰을 무효로 처리하지 않고 그에 따른 점수를 부여하면 되는 것 아닌지?

A. 적격심사 평가항목은 서류 미제출로 인해 업체에 이익이 되는 항목(행정처분 건수)과 불이익이 되는 항목(관리실적 등)이 혼재되어 있습니다.

예를 들어, 행정처분 건수가 많은 업체가 행정처분 확인서를 고의로 제출하지 아니하는 경우에는 오히려 높은 점수를 받게 되는 사례가 발생하므로, 이러한 폐단을 방지하기 위하여 모든 제출서류에 대해서는 일률적인 기준을 적용하는 것이 필요합니다.

따라서, 아무런 의사표현 없이 제출서류를 누락하였다면 입찰의 무효에 해당합니다.

4. 입찰보증금의 납부일시까지 정해진 입찰보증금을 납부하지 아니하고 한 입찰

5. 입찰자(법인의 경우에는 대표자를 말한다. 이하 같다) 본인 또는 본인의 대리인(임직원으로 한정한다)이 아닌 자의 입찰

6. 동일한 입찰 건에 대하여 동일인(1인이 동일업종 여러 개의 법인 대표자인 경우, 그 여러 개의 법인을 동일인으로 본다)이 2통 이상의 입찰서를 제출한 입찰

7. 동일한 입찰 건에 대하여 타인의 대리를 겸하거나 2인 이상을 대리한 입찰

8. 입찰자의 기명날인이 없는 입찰(입찰자가 성명을 기재하지 아니하고 대리인 또는 회사명을 기재한 경우와 제출된 인감 증명서와 다른 인감으로 날인된 경우 포함)

9. 입찰가격 산출 방법 및 기준 등 입찰공고의 중요한 내용을 위반하여 제출한 입찰

10. 입찰서의 기재내용 중 중요부분에 오기가 발견되어 개찰현장에서 입주자대표회의 또는 관리주체가 확인한 입찰

11. 타인의 산출내역서와 동일하게 작성된 산출내역서가 첨부된 입찰(동일한 내용의 산출내역서를 제출한 자는 모두 해당) 또는 다음 각목에 해당하는 입찰

가. 입찰서의 입찰가격과 산출내역서상의 총계금액이 일치하지 아니한 입찰

나. 산출내역서의 각 항목별 합산금액이 총계금액과 일치하지 아니한 입찰

12. 별지 서식의 입찰서를 사용하지 아니 하거나 입찰서의 입찰가격을 아라비아 숫자로만 기재한 입찰(전자입찰방식인 경우에는 시스템에 입찰서 내용을 입력하는 것으로 입찰서 제출을 갈음할 수 있음)

13.「건설산업기본법」, 같은 법 시행령 및 시행규칙에 따라 일반건설업체가 도급받아서는 아니 되는 공사금액의 하한을 위반한 입찰

【별표 4】 (제2장 관련)

동 표준평가표의 “세부배점 간격”을 정하는 것은 입주자대표회의 의결로 가능합니다.

주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표

평가항목

배점

평가항목

제출서류

점수

부여

방식

세부배점

평가내용

관리능력

기업

신뢰도

30점

15점

신용평가 등급

기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것)

비고2

15점

행정처분건수 /

관리세대수

☞ 행정처분 건수를 관리세대수로 나눈 비율을 의미합니다.

주택관리업자 등록 시‧군‧구에서 발급한, 입찰공고일로부터 최근 1년간 행정처분 확인서

입찰공고 시 명시한 평가배점표에 따른 점수부여

업무

수행

능력

30점

10점

기술자 보유

기술인력 보유증명서

10점

장비 보유

제출서류 마감일 현재 보유한 장비구입 영수증 또는 장비임대 확인서 등

10점

관리실적

주택관리업자 등록 시‧군‧구에서 발급한, 입찰공고일 현재의 관리실적(단지수 기준) 증명서

사업

제안

10점

5점

사업계획의 적합성

사업제안서

(프레젠테이션으로 하게 할 수 있다)

5점

협력업체와의

상생발전지수

입찰가격

30점

30점

입찰가격

입찰서

낮은순

합계

100점

100점

-

-

<비고>

☞ [별표4] <비고>

“입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 평가항목을 달리 정한 경우”에는 달리 정한 평가항목에 대한 평가기준 및 제출서류를 새롭게 정할 수 있을 것이나, 동 표준평가표의 평가항목을 그대로 사용하는 경우에는 <비고>에 제시된 평가기준 및 제출서류를 그대로 적용하여야 하며, 이 기준을 임의로 변경하는 것은 적합하지 않습니다.

1. 평가항목 및 배점은 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우 단지 특성에 따라 변경할 수 있다. 다만, 배점 합계는 100점, 입찰가격 배점은 30점으로 한다.

☞ [별표4] <비고> 제1호

입찰가격 배점은 관리규약으로 배점을 조정하는 경우라 하더라도 30점으로 고정되어야 합니다.

2. 기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인하며, 다음의 평가기준에 따른다.

① 회사채에 대한 신용평가등급	② 기업어음에 대한 신용평가등급	③ 기업신용평가등급	배점
AAA		①의 AAA에 준하는 등급	15.0
AA+, AA°, AA-	A1	①의 AA+, AA°, AA-에 준하는 등급	15.0
A+, A°, A-	A2+, A2°, A2-	①의 A+, A°, A-에 준하는 등급	15.0
BBB+, BBB°, BBB-	A3+, A3°, A3-	①의 BBB+, BBB°, BBB-에 준하는 등급	15.0
BB+, BB°	B+	①의 BB+, BB°에 준하는 등급	15.0
BB-	B°	①의 BB-에 준하는 등급	14.5
B+, B°, B-	B-	①의 B+, B°, B-에 준하는 등급	14.0
CCC+ 이하	C 이하	①의 CCC+에 준하는 등급 이하	11.0

3. 행정처분은 법 제54조에 따른 행정처분(과징금 포함)과 법 제101조에 따른 과태료를 의미한다.

4. 기술자‧장비 보유는 단지 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다.

☞ [별표4] <비고> 제4호

발주처인 공동주택에서는 해당 단지의 특성에 따라 계약 목적에 필요한 기술자‧장비 보유요건을 정하여 제시할 수 있으며, 이 요건 설정 시 기술자‧장비는 해당 업 등록요건의 범위로 한정되는 것은 아닙니다.

가. 입찰공고 시 제시한 기술자가『국가기술자격법』상의 자격취득자,『건설기술진흥법』상의 건설기술자, 『정보통신공사업법』등 관계법령에 의한 기술자로써, 기술자 보유수를 산정할 필요가 있는 경우에는 다음의 산정기준에 따르되, 한 사람이 여러 개의 기술자격을 보유한 경우에는 가장 유리한 1개의 자격만 인정한다. 그 밖의 경우에는 발주처에서 정한 평가기준에 따른다.

국가기술자격자	기능사	산업기사	기사	기능장	기술사, 건축사
학‧경력 기술자		초급	중급	고급	특급
산정기준	1인	1.25인	1.5인	1.75인	2인

나. 기술자 보유는 입찰공고일 현재 해당 기술자가 해당 업체에서 최근 1개월 이상 근무하고 있는 경우 인정하며, 자격증 사본과 4대보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 중 1개)에 가입한 증빙자료를 제출하여 입증하여야 한다.

5. 관리실적은 10개 단지를 상한으로 해당 단지의 규모 등을 고려하여 만점 기준을 정할 수 있다.

☞ [별표4] <비고> 제5호

관리실적은 “완료실적”을 의미하며, “계약체결 후 착수 전”이나 “진행중”인 실적은 완료실적에 포함되지 않습니다.

<Q&A>================================================================================

Q. 관리실적 50개 단지 이상을 만점으로 할 수 있는지?

A. "10개 단지를 상한"으로 하는 것이므로 10개 단지 이상은 모두 만점을 주어야 하며, 만점 기준을 상향조정하는 것은 적합하지 않습니다. 다만, 해당 단지의 규모 등을 고려하여 10개 단지 내에서 만점기준을 하향조정하는 것은 가능합니다.

6. 사업계획의 적합성은 단지 특성에 대한 이해와 분석 및 관리방안에 대한 내용을 평가하고, 협력업체와의 상생발전지수는 공동주택 관리 시 협력업체와의 공생발전을 위한 상생협력 내용 등을 평가한다.

7. 상기 각종 서류에 대한 입증책임은 적격심사 대상자가 부담하며, 의무를 다하지 아니하여 확인이 어려운 경우에는 인정하지 아니한다.

※ 주택관리업자 선정 시에는 본 표준평가표, 관리규약에서 정한 평가표 중 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다.

☞ “적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다”는 것의 의미

관리규약에 규정된 적격심사표가 주택법령이나 동 지침에 적합하지 않은 경우에는, 관리규약에 규정된 적격심사표가 있다고 하더라도 동 지침의 표준평가표를 사용할 수 있다는 의미입니다.

【별표 5】 (제3장 관련)

동 표준평가표의 “세부배점 간격”을 정하는 것은 입주자대표회의 의결로 가능합니다.

공사 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표

평가항목

배점

평가항목

제출서류

점수

부여

방식

세부배점

평가내용

관리능력

기업

신뢰도

30점

15점

신용평가 등급

기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것)

비고2

15점

행정처분건수

해당 법령에 따른 처분권자가 발급(위탁발급 포함)한 입찰공고일로부터 최근 1년간 행정처분 확인서

입찰공고 시 명시한 평가배점표에 따른 점수부여

업무

수행

능력

30점

10점

기술자 보유

기술인력 보유증명서

10점

장비 보유

제출서류 마감일 현재 보유한 장비구입 영수증 또는 장비임대 확인서 등

10점

업무실적

업무실적 증명서

사업

제안

10점

5점

사업계획의 적합성

사업제안서

(프레젠테이션으로 하게 할 수 있다)

5점

지원서비스 능력

입찰가격

30점

30점

입찰가격

입찰서

낮은순

합계

100점

100점

-

-

<비고>

☞ [별표5] <비고>

“입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 평가항목을 달리 정한 경우”에는 달리 정한 평가항목에 대한 평가기준 및 제출서류를 새롭게 정할 수 있을 것이나, 동 표준평가표의 평가항목을 그대로 사용하는 경우에는 <비고>에 제시된 평가기준 및 제출서류를 그대로 적용하여야 하며, 이 기준을 임의로 변경하는 것은 적합하지 않습니다.

1. 평가항목 및 배점은 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우 단지 특성에 따라 변경할 수 있다. 다만, 배점 합계는 100점, 입찰가격 배점은 30점, 지원서비스 능력 배점은 5점으로 한다.

☞ [별표5] <비고> 제1호

입찰가격 및 지원서비스 능력 배점은 관리규약으로 배점을 조정하는 경우라 하더라도 각각 30점, 5점으로 고정되어야 합니다.

2. 기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인하며, 다음의 평가기준에 따른다.

① 회사채에 대한 신용평가등급	② 기업어음에 대한 신용평가등급	③ 기업신용평가등급	배점
AAA		①의 AAA에 준하는 등급	15.0
AA+, AA°, AA-	A1	①의 AA+, AA°, AA-에 준하는 등급	15.0
A+, A°, A-	A2+, A2°, A2-	①의 A+, A°, A-에 준하는 등급	15.0
BBB+, BBB°, BBB-	A3+, A3°, A3-	①의 BBB+, BBB°, BBB-에 준하는 등급	15.0
BB+, BB°	B+	①의 BB+, BB°에 준하는 등급	15.0
BB-	B°	①의 BB-에 준하는 등급	14.5
B+, B°, B-	B-	①의 B+, B°, B-에 준하는 등급	14.0
CCC+ 이하	C 이하	①의 CCC+에 준하는 등급 이하	11.0

3. 행정처분은 해당 법령의 규정에 따른 행정처분을 의미하며, 규정이 없는 경우에는 만점으로 한다.

4. 기술자‧장비 보유는 단지 특성에 따라 입찰공고 시 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다.

☞ [별표4] <비고> 제4호

발주처인 공동주택에서는 해당 단지의 특성에 따라 계약 목적에 필요한 기술자‧장비 보유요건을 정하여 제시할 수 있으며, 이 요건 설정 시 기술자‧장비는 해당 업 등록요건의 범위로 한정되는 것은 아닙니다.

가. 입찰공고 시 제시한 기술자가『국가기술자격법』상의 자격취득자,『건설기술진흥법』상의 건설기술자, 『정보통신공사업법』등 관계법령에 의한 기술자로써, 기술자 보유수를 산정할 필요가 있는 경우에는 다음의 산정기준에 따르되, 한 사람이 여러 개의 기술자격을 보유한 경우에는 가장 유리한 1개의 자격만 인정한다. 그 밖의 경우에는 발주처에서 정한 평가기준에 따른다.

국가기술자격자	기능사	산업기사	기사	기능장	기술사, 건축사
학‧경력 기술자		초급	중급	고급	특급
산정기준	1인	1.25인	1.5인	1.75인	2인

나. 기술자 보유는 입찰공고일 현재 해당 기술자가 해당 업체에서 최근 1개월 이상 근무하고 있는 경우 인정하며, 자격증 사본과 4대보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 중 1개)에 가입한 증빙자료를 제출하여 입증하여야 한다.

5. 업무실적은 10건을 상한으로 해당 단지의 규모 등을 고려하여 만점 기준을 정할 수 있다. 업무실적 증명서는 입찰공고일 현재 해당 공사의 공사실적 증명서, 원본이 확인된 계약서, 세금계산서, 거래명세서 등을 의미하며, 필요한 경우 관리주체는 공급받는 자의 인감증명(법인 또는 개인)을 첨부한 거래사실 확인서를 제출하게 할 수 있다.

☞ [별표5] <비고> 제5호

업무실적은 “완료실적”을 의미하며, “계약체결 후 착수 전”이나 “진행중”인 실적은 완료실적에 포함되지 않습니다.

<Q&A>================================================================================

Q. 업무실적 50개 단지 이상을 만점으로 할 수 있는지?

A. "10개 단지를 상한"으로 하는 것이므로 10개 단지 이상은 모두 만점을 주어야 하며, 만점 기준을 상향조정하는 것은 적합하지 않습니다. 다만, 해당 단지의 규모 등을 고려하여 10개 단지 내에서 만점기준을 하향조정하는 것은 가능합니다.

6. 사업계획의 적합성은 단지 특성에 대한 이해와 분석 및 관리방안에 대한 내용을 평가하고, 지원서비스 능력은 기술‧인력‧장비 등의 지원을 위한 접근성과 신속성 등 만족도 제고를 위한 제안 등을 평가한다.

7. 상기 각종 서류에 대한 입증책임은 적격심사 대상자가 부담하며, 의무를 다하지 아니하여 확인이 어려운 경우에는 인정하지 아니한다.

※ 공사 사업자 선정 시에는 본 표준평가표, 관리규약에서 정한 평가표, 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표  중 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다.

☞ “적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다”는 것의 의미

① 관리규약에 규정된 적격심사표가 주택법령이나 동 지침에 적합하지 않은 경우에는, 관리규약에 규정된 적격심사표가 있다고 하더라도 동 지침의 표준평가표를 사용할 수 있다는 의미입니다.

② 아직 적격심사제를 지원하는 전자입찰시스템도 없고, 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표도 없습니다만, 추후 전자입찰시스템에서 적격심사제가 가능하게 되어 “공사종별”에 따른 전문적인 평가표를 제시하는 경우에는 발주처인 공동주택의 판단에 따라 그 평가표를 사용할 수 있다는 의미입니다.

【별표 6】 (제3장 관련)

동 표준평가표의 “세부배점 간격”을 정하는 것은 입주자대표회의 의결로 가능합니다.

용역 등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표

평가항목

배점

평가항목

제출서류

점수

부여

방식

세부배점

평가내용

관리능력

기업

신뢰도

30점

15점

신용평가 등급

기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것)

비고2

15점

행정처분건수

해당 법령에 따른 처분권자가 발급(위탁발급 포함)한 입찰공고일로부터 최근 1년간 행정처분 확인서

입찰공고 시 명시한 평가배점표에 따른 점수부여

업무

수행

능력

30점

10점

기술자 보유

기술인력 보유증명서

10점

장비 보유

제출서류 마감일 현재 보유한 장비구입 영수증 또는 장비임대 확인서 등

10점

업무실적

업무실적 증명서

사업

제안

10점

5점

사업계획의 적합성

사업제안서

(프레젠테이션으로 하게 할 수 있다)

5점

협력업체와의

상생발전 지수

입찰가격

30점

30점

입찰가격

입찰서

낮은순

합계

100점

100점

-

-

<비고>

☞ [별표6] <비고>

“입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 평가항목을 달리 정한 경우”에는 달리 정한 평가항목에 대한 평가기준 및 제출서류를 새롭게 정할 수 있을 것이나, 동 표준평가표의 평가항목을 그대로 사용하는 경우에는 <비고>에 제시된 평가기준 및 제출서류를 그대로 적용하여야 하며, 이 기준을 임의로 변경하는 것은 적합하지 않습니다.

1. 평가항목 및 배점은 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우 단지 특성에 따라 변경할 수 있다. 다만, 배점 합계는 100점, 입찰가격 배점은 30점으로 한다.

☞ [별표6] <비고> 제1호

입찰가격 배점은 관리규약으로 배점을 조정하는 경우라 하더라도 30점으로 고정되어야 합니다.

2. 기업신용평가등급은 『신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률』제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무담당 회사에서 발급하는 확인서로 확인하며, 다음의 평가기준에 따른다.

① 회사채에 대한 신용평가등급	② 기업어음에 대한 신용평가등급	③ 기업신용평가등급	배점
AAA		①의 AAA에 준하는 등급	15.0
AA+, AA°, AA-	A1	①의 AA+, AA°, AA-에 준하는 등급	15.0
A+, A°, A-	A2+, A2°, A2-	①의 A+, A°, A-에 준하는 등급	15.0
BBB+, BBB°, BBB-	A3+, A3°, A3-	①의 BBB+, BBB°, BBB-에 준하는 등급	15.0
BB+, BB°	B+	①의 BB+, BB°에 준하는 등급	15.0
BB-	B°	①의 BB-에 준하는 등급	14.5
B+, B°, B-	B-	①의 B+, B°, B-에 준하는 등급	14.0
CCC+ 이하	C 이하	①의 CCC+에 준하는 등급 이하	11.0

3. 행정처분은 해당 법령의 규정에 따른 행정처분을 의미하며, 규정이 없는 경우에는 만점으로 한다.

4. 기술자‧장비 보유는 단지 특성에 따라 입찰공고 시 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다.

☞ [별표4] <비고> 제4호

발주처인 공동주택에서는 해당 단지의 특성에 따라 계약 목적에 필요한 기술자‧장비 보유요건을 정하여 제시할 수 있으며, 이 요건 설정 시 기술자‧장비는 해당 업 등록요건의 범위로 한정되는 것은 아닙니다.

가. 입찰공고 시 제시한 기술자가『국가기술자격법』상의 자격취득자,『건설기술진흥법』상의 건설기술자, 『정보통신공사업법』등 관계법령에 의한 기술자로써, 기술자 보유수를 산정할 필요가 있는 경우에는 다음의 산정기준에 따르되, 한 사람이 여러 개의 기술자격을 보유한 경우에는 가장 유리한 1개의 자격만 인정한다. 그 밖의 경우에는 발주처에서 정한 평가기준에 따른다.

국가기술자격자	기능사	산업기사	기사	기능장	기술사, 건축사
학‧경력 기술자		초급	중급	고급	특급
산정기준	1인	1.25인	1.5인	1.75인	2인

나. 기술자 보유는 입찰공고일 현재 해당 기술자가 해당 업체에서 최근 1개월 이상 근무하고 있는 경우 인정하며, 자격증 사본과 4대보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험 중 1개)에 가입한 증빙자료를 제출하여 입증하여야 한다.

5. 업무실적은 10건을 상한으로 해당 단지의 규모 등을 고려하여 만점 기준을 정할 수 있다. 업무실적 증명서는 입찰공고일 현재 해당 용역 등의 용역이행실적 증명서, 원본이 확인된 계약서, 세금계산서, 거래명세서 등을 의미하며, 필요한 경우 관리주체는 공급받는 자의 인감증명(법인 또는 개인)을 첨부한 거래사실 확인서를 제출하게 할 수 있다.

☞ [별표5] <비고> 제5호

업무실적은 “완료실적”을 의미하며, “계약체결 후 착수 전”이나 “진행중”인 실적은 완료실적에 포함되지 않습니다.

<Q&A>================================================================================

Q. 업무실적 50개 단지 이상을 만점으로 할 수 있는지?

A. "10개 단지를 상한"으로 하는 것이므로 10개 단지 이상은 모두 만점을 주어야 하며, 만점 기준을 상향조정하는 것은 적합하지 않습니다. 다만, 해당 단지의 규모 등을 고려하여 10개 단지 내에서 만점기준을 하향조정하는 것은 가능합니다.

6. 사업계획의 적합성은 단지 특성에 대한 이해와 분석 및 관리방안에 대한 내용을 평가하고, 협력업체와의 상생발전지수는 공동주택 관리 시 협력업체와의 공생발전을 위한 상생협력 내용 등을 평가한다.

7. 상기 각종 서류에 대한 입증책임은 적격심사 대상자가 부담하며, 의무를 다하지 아니하여 확인이 어려운 경우에는 인정하지 아니한다.

※ 용역 등 사업자 선정 시에는 본 표준평가표, 관리규약에서 정한 평가표, 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표  중 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다.

☞ “적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다”는 것의 의미

① 관리규약에 규정된 적격심사표가 주택법령이나 동 지침에 적합하지 않은 경우에는, 관리규약에 규정된 적격심사표가 있다고 하더라도 동 지침의 표준평가표를 사용할 수 있다는 의미입니다.

② 아직 적격심사제를 지원하는 전자입찰시스템도 없고, 전자입찰시스템에서 제공하는 평가표도 없습니다만, 추후 전자입찰시스템에서 적격심사제가 가능하게 되어 “용역 등의 종별”에 따른 전문적인 평가표를 제시하는 경우에는 발주처인 공동주택의 판단에 따라 그 평가표를 사용할 수 있다는 의미입니다.

【별표 7】 (제7조제2항 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법
구 분				계약대상물	선 정		계약자
					입찰방법	낙찰방법
1.주택관리업자				- 공동주택 위탁관리	경쟁입찰	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
2. 사업자	가. 공사	하자보수		- 하자보수보증금을 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
		장기수선		- 장기수선충당금을 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
		일반보수		- 수선유지비를 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
	나. 용역			- 전기안전관리	경쟁입찰 (용역금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	입주자 대표회의
				- 경비 - 청소 - 소독 - 승강기유지 - 지능형홈네트워크 - 정화조 관리 - 저수조 청소 - 건축물 안전진단 - 주민운동시설의 위탁 - 기타 용역	경쟁입찰 (용역금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
	다. 물품		구입	- 물품 등 자산구입 (차량, 경유, 비품 등)	경쟁입찰 (구입가격 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최저낙찰제)	관리주체
			매각	- 재활용품 판매 - 고정자산 처분 등	경쟁입찰 (매각금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최고낙찰제)	관리주체
	라. 기타		잡수입	- 광고게재 등	경쟁입찰 (수입금액 300만원 이하 예외)	적격심사제 (최고낙찰제)	관리주체
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우 1. 사업자를 선정할 때에는 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요한 사항에 대하여 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 2. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다. 3. 입주자대표회의의 감사는 입찰과정을 참관할 수 있다.

【별표 8】 (제35조 관련)

민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준

민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자가 갖추어야 할 사항은 다음과 같다.

1. 기술인력 : 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 기술인력을 6명 이상 보유하여야 한다. 다만, 나목에 해당하는 인원을 총 구성 인원의 과반수로 하되, 민원 전담인력은 기술인력 산정에서 제외한다.

가. 정보통신기사․정보처리기사 이상의 국가기술자격 또는 이와 동등 이상의 자격이 있다고 미래창조과학부장관이 인정하는 자격을 갖출 것

나. 정보처리․관리, 정보보호 운영․관리 또는 정보통신 운영․관리 분야에서 2년 이상 근무한 경력이 있을 것

2. 경영상태 : 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 다음 각 목의 경영상태 요건을 갖추어야 한다(사업자가 전자입찰시스템 사업 부문을 분할 신설 또는 합병할 경우에는 사업자의 분할기일 또는 합병기일이 속하는 사업년도에 한하여 분할 또는 합병 이전의 상황으로 한다).

가. 자본금이 지정 신청일 현재 2억원 이상일 것

나.「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」제2조에 따른 신용정보회사 중 신용조회 업무 담당 회사가 심사기준일 이전에 평가한 유효기간 이내에 있는 기업신용평가등급이 B 등급 이상일 것

3. 시스템 기능 : 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 다음 각 목의 시스템 기능을 갖추어야 한다.

가. 입찰공고 및 선정결과 공고 기능

나. 공인인증서를 이용한 전자 투찰 기능

다. 입찰과정이 공개되지 아니하는 보안 기능

라. 공동주택관리정보시스템과의 연계 기능

4. 시스템 관리․운영 요건 : 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 다음 각 목의 시스템 관리‧운영 요건을 갖추어야 한다.

가. 네트워크 : 기업형 인터넷 100Mbps 이상 운영

나. DB서버 : 웹서버(Web/WAS)와 분리 구성

다. 웹서버 : 이중화 방안 등 안정성 유지 기능 보유

라. 서버시스템 사양 :　1일 기준 접속자수 1,000명, 동시접속 200명을 안정적으로 수용할 수 있는 웹서버 및 DB 서버 구축

5. 정보보안 요건 :　민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」제45조,「개인정보보호법」제29조에 따라 다음 각 목의 정보보안 요건을 갖추어야 한다.

가. 네트워크 보안

1) 방화벽․웹 방화벽․DDoS방지 등 외부 침입을 차단하기 위한 기술적 보호기능 구축

2) 정보시스템은 외부용(홈페이지 등)과 내부용(DB서버 등)으로 네트워크 분리 구축

3) 네트워크장비․침입차단시스템 등 정보보호시스템은 국가정보원의 검증을 필한 제품 또는 CC인증(EAL2이상)을 획득한 장비 설치

4) 웹방화벽 규칙․엔진 업데이트 등 보안장비 관리기능 구축

나. 서버 보안

1) 내‧외부 사용자의 불법적인 공격을 차단하기 위한 물리적(통제구역 설정 등)․기술적(방화벽, IPS 설치 등) 보호기능 구축

2) 정보시스템 운영이력 및 사용자의 접속기록 보관 등의 사고․장애 추적 기능(로그 및 이벤트 로그 6개월 이상 저장 등) 구축

3) 유해트래픽 접근 차단 기능 구축

4) 장비 도입 시 보안취약점 사전 제거 기능 구축

5) 시스템 관리자 접근 통제 기능(접속기록, 수행업무 기록 필요)

다. 관리자 보안

1) 정보시스템 관리자의 해킹사고예방을 위한 악성코드 방역 및 보안패치 설치

2) 중요자료 취급 사용자는 외부망과 분리하여 PC 사용

3) 휴대용저장매체(USB 등) 사용통제

4) 외부 원격접근 통제 기능

라. 백업 및 복구 : 지진, 화재 등 재난에 따른 백업 및 복구체계 구축

마. 전자입찰 시스템 이용자 보안

1) 전자입찰 시스템 이용자의 개인정보 유출(키로깅, 화면캡쳐 등) 방지 기능

2) 사용자 계정 관리 기능 (계정 등록·변경·폐기 절차 등)

3) 개인정보 송·수신 시 암호화 등 보안 기능

바. 외부기관 연계

1) DMZ 구간에 위치한 전용 연계서버를 통한 연계 기능

2) 연계는 정보공유 및 자료전송으로 제한

3) 연계서버 전송 자료 보안 강화 기능 구축

4) 연계서버와 업무서버 간 데이터 전달 제한 기능

5) VPN 사용 시, 방화벽과 VPN이 분리구축 되어 있는 경우 방화벽 앞단에 VPN이 위치하고, VPN 서버를 이용한 암호화 통신․시스템 접근 통제 기능(사용자 인증, 시스템 사용 이력 데이터 저장), VPN 부하분산 기능 구축

6. 민원 전담조직(콜센터) 운영 : 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 다음 각 목의 민원 전담조직(콜센터) 운영 요건을 갖추어야 한다.

가. 전자입찰시스템 이용과 관련된 민원을 해소하기 위한 3명 이상의 고객응대 전담조직 구성․운영

나. 콜센터 망은 업무 영역과 분리하여 운영

7. 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는「국유재산법 시행령」제64조의2에서 정하는 민간사업자여야 한다.

【별지 제1호 서식】 (제8조제1항 관련)
입 찰 서
*참 가 번 호				입찰명칭
입 찰 가 액		금 원정 (W )
입찰보증금		금 원정 (W )
위와 같이 입찰보증금(입찰가격의 100분의 5 이상)을 첨부하여 입찰합니다. 년 월 일
입 찰 자
상호(성명)
* 대표자			성명 (인)
법인등록번호 (개인은 주민등록번호)
주소(전화번호)
(대리인 입찰시)
대리인			성명 (인)
주민등록번호
주소(전화번호)
○○○○ 귀중
구비서류	- 산출내역서(입찰가액 관련 서류 포함) 1부 - 입찰자 인감증명서 1부 - 사용인감계 및 위임장(대리인의 경우) 각 1부 - 현금납부 영수증(계좌이체증명서), 입찰보증보험증권 또는 공제증권 1부
기재방법	* 참가번호는 기재하지 마십시오. * 대리 입찰시 입찰자의 날인란에는 사용인감을 날인하고, 대리인의 날인란에는 대리인의 도장을 날인하거나 서명을 합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

【별지 제2호 서식】 (제14조제2항 관련)
공동주택관리정보시스템 이용([ ]신규/[ ]재발급) 신청서
접수번호					접수일			처리기간 즉시
신청인	성명						생년월일
	주소	(전화 : )
	자격	자격구분		□ 주택관리사 □ 주택관리사보
		자격번호		제 호 (발급자 : )
		취 득 일		년 월 일
단지 현황		단 지 명
		단지주소		(전화 : )
		세 대 수		세대		승강기 유무		대 또는 ( )
		난방방식				사용검사일		년 월 일
		입주자 대표회의 회장		성 명
				주 소		같은 아파트 동 호
				임 기		년 월 일 ～ 년 월 일까지( 년)
		관리방법		자치관리인 경우		자치관리개시(변경)일 : 년 월 일
				위탁관리인 경우 (주택관리업자)		상호 : 주소 :
발급 사항		아이디 및 패스워드 : □ 아이디 / □ 패스워드
		재발급의 경우 사유 :
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제14조제2항에 따라 위와 같이 신청합니다. 년 월 일 신청인 (서명 또는 인) (공동주택관리정보시스템 운영기관의 장) 귀하
구비서류			1. 고유번호증 사본 1부 2. 주택관리사(보)자격증 사본 1부
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

【별지 제3호 서식】 (제34조제1항 관련)
공동주택 관리실적 수 신 자 : 국토교통부장관 일 시 : 년 월 일 제출기관 : ○○ 시․도 제 목 : 주택관리업자의 공동주택 관리실적 보고
번호	업체명	등록번호	단지수	세대수	관리면적(㎡)	비고
총계	ㅇㅇ개업체	총계
		공동주택 (주상복합제외)
		주상복합
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
기재방법		1. 시․도지사는 관할구역내의 주택관리업자를 모두 기록하고, 관리실적을 작성합니다. 2. 서식이 부족할 경우에는 추가하여 작성합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

【별지 제4호 서식】 (제34조제2항 관련)
공동주택 관리실적 증명서
◈ 신청인		신청일	년 월 일
회사명(상호)		대표자
영업소재지		전화번호
사업자번호		조달청 등록번호
증명서용도	(실적확인용)	제출처	ㅇㅇㅇㅇㅇ입주자대표회의
◈ 공동주택 관리실적
단지수
세대수
면적(㎡)
<비고>
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제34조제2항에 따라 위와 같이 공동주택 관리실적이 있음을 증명합니다. 년 월 일 시장․군수․구청장 (인) ○○○○ 귀하
기재방법	1. 신청인란은 신청인이 작성합니다. 2. 시장․군수․구청장은 신청란을 확인 후 공동주택관리실적을 작성합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

【별지 제5호 서식】 (제36조제1항, 제37조제1항 관련)
민간 전자입찰시스템 사업자 지정 신청서
접수번호		처리기간
성 명 (법인명)		생년월일 (설립월일)
대표자		사업자번호
주 소 (사무소소재지)
사무실연락처
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제36조제1항에 따라 민간 운영 전자입찰시스템 사업자 [ ](신규) [ ](갱신) 지정을 신청합니다. 년 월 일 신청인(대표자) (서명 또는 인) (공동주택관리정보시스템 운영기관의 장) 귀하
구비서류	1. 정관 2. 사업계획서 3. 제35조에 따른 지정기준을 충족하였음을 증명할 수 있는 서류 4. 법인등기사항증명서 5. 사업자등록증 사본 6. 대표자 보안서약서 7. 시스템의 매뉴얼 8. 국세 납입 증명서 9. 4대보험 가입 증명서
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

【별지 제6호 서식】 (제36조제2항 관련)
민간 전자입찰시스템 사업자 지정 확인서
성 명 (법인명)		생년월일 (설립월일)
대표자		사업자번호
주 소 (사무소소재지)
사무실연락처
유효기간	. . . ~ . . .
「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제36조제2항에 따라 귀 사를 민간 전자입찰시스템 사업자로 [ ](신규) [ ](갱신) 지정하였음을 확인합니다. 년 월 일 (공동주택관리정보시스템 운영기관의 장) (인)
유의사항	※ 민간 전자입찰시스템 사업자 지정을 갱신하고자 하는 경우, 유효기간 만료 30일 전까지「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 [별지 제5호 서식]에 따른 지정 신청서를 공동주택관리정보시스템 운영기관의 장에게 제출하여야 함
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

국토교통부 고시 제2016-636호

「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2015-784호, 2015.11.16.) 중 일부를 다음과 같이 개정 고시합니다.

2016년  9월  29일

국토교통부장관

｢주택관리업자 및 사업자 선정지침｣ 일부개정안

주택관리업자 및 사업자 선정지침 중 일부를 다음과 같이 한다.

제1조 중 “「주택법 시행령」제52조제4항”을 “「공동주택관리법 시행령」제5조제2항제1호”로 하고, “제55조의4” 와 “ 제52조제8항”을 각각“제25조” 와 “제5조제1항”으로 한다.

제2조제1항 중 “「주택법 시행령」(이하 “영” 이라 한다)제48조” 를 “「공동주택관리법 시행령」(이하 “영” 이라 한다)제2조”로 하고, 제1호 중 “영 제52조제4항” 을 “ 제5조제2항제1호”로 하고, 제2호중 “영 제55조의4”를 “영 제25조”롤 한다. 제2항 중 “「주택법」(이하 “법” 이라 한다) 제43조제1항”을 “「공동주택관리법」(이하 “법” 이라 한다) 제11조제1항”으로 한다.

제3조제1항 중 “영 제52조제8항”을 “영 제5조제1항”으로 하고, 제1호의 “법 제45조의7제1항”을 “ 법 제88조제1항”으로 한다.

제11조제1항 중 “주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 법 제45조제4항 및 영 제58조제9항에 따라”를 “영 제5조제2항제1호에 따라 주택관리업자를 선정하거나 영 제25조에 따라 사업자를 선정한 경우에는”으로 한다.

제16조제1항제12호 중 “ 영 제51조제1항”을 “ 영 제14조제1항”으로 한다.

제18조제1항제1호 중 “ 법 제53조제1항”을 “법 제52조제1항”으로 하고, 제2호 중 “법 제54조제1항”을 “법 제53조제1항”으로 한다.

제22조 중 “영 제55조의4제1항제2호”를 “영 제25조제1항제2호”로 한다.

제24조제1항제11호 중 “영 제51조제1항”을 “영 제14조제1항”으로 하고 제3항 중 “법 제45조의6”을 “법 제86조”로 하고 “적정성 자문 기관”을 “공동주택관리 지원기구”로 한다.

제31조제4항 중 “제1항 및 제2항”을 “제1항 및 제3항”으로 한다.

제34조제1항 중 “법 제54조 및 영 제70조”를 “ 법 제53조 및 영 제67조”로 한다.

제36조제5항의 “법 제45조의7”을 “법 제88조제1항”으로 한다.

제41조 중 “법 제45조의7제2항”을 “법 제89조제2항제8호”로 한다.

제42조 중 “대통령훈령 제248호”를 “대통령훈령 제334호”로 한다.

[별표1] 제2호 중 “영 제51조제1항”을 “ 영 제14조제1항”으로 한다.

[별표2] 제8호 중 “영 제52조제4항”을 “영 제5조제2항제2호”로 하고 제9호 중 “영 제51조제1항”을 “영 제14조제1항”으로 하고, 각 호외 후단 <비고> 중 “영 제51조제1항”을 “영 제14조제1항”으로 한다.

[별표4]제3호 중 “법 제54조” 및 “법 제101조”를 각각 “법 제53조”와 “법 제102조”로 한다.

[별표7]하단 <비고>제1호 중 “영 제51조제1항”을 “영 제14조제1항”으로 한다.

부      칙

(시행일) 이 지침은 고시한 날부터 시행한다.